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  Immobilier et droit du travail 



Jurisprudence

Lors de la vente d'un immeuble, que devient son gardien ?

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    Que se passe t-il en cas de changement dans la situation juridique d’un propriétaire d’immeuble pour lequel un gardien est employé ? Doit-il être licencié immédiatement ou obligatoirement, son contrat de travail reconduit ?

    faut-il-licencier-legardien-si-vente-immeubleSelon l’article L.1224-1 du code du travail, lorsque survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l'entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise.


    Jugé non applicable en cas de seul transfert de la propriété d’un bien immobilier, le contrat de travail du gardien n’est pas transféré de plein droit à l’acquéreur, acheteur de cet immeuble.


    La Cour de cassation soc. a confirmé cette jurisprudence, y compris pour le travail de concierge, et de l’employé chargé de l’entretien dudit immeuble. Il n’est pas transférable de plein droit non plus.

    Cette décision s’applique de la même manière a tout immeuble d’habitation, même s’il est de rapport, ou acquis par un marchand de biens.


    (Mise-à-jour : avril 2017. Références juridiques : Cassation soc. 3-10-1989 : RJS 11/89 n° 825 ; Cass. soc. 31-1-2001 n° 98-42.070 : RJS 4/01 n° 415, Cass. soc. 23 septembre 2009 n° 07-40.844 (n° 1957 PF-PB), Lecarpentier c/ SARL MB).

     

    Texte original des décisions de la jurisprudence

    177. Cass. soc. 23 septembre 2009 n° 07-40.844 (n° 1957 FP-PB), Lecarpentier c/ Sté immobilière MB

    Attendu, selon l'arrêt attaqué (CA Paris 28 mars 2006, 22e ch. B), que Mmes Marguerite et Marie-Thérèse Gourdon ont engagé en 1991 M. Lecarpentier en qualité de « gardien non appointé » ; qu'en contrepartie d'avantages en nature dont principalement l'occupation d'un logement dans un pavillon et le versement d'une indemnité de chauffage, M. Lecarpentier était chargé de l'entretien du jardin et du potager ; que la Fondation des orphelins apprentis d'Auteuil ayant été instituée légataire universelle après le décès de Marguerite Gourdon, est devenue propriétaire notamment du pavillon en avril 2000 ; qu'elle a cédé le 22 mars 2002 l'ensemble immobilier dont faisait partie le pavillon à la société immobilière MB ; que cette dernière société l'ayant licencié pour motif économique le 1er juillet 2002, M. Lecarpentier a saisi la juridiction prud'homale de demandes tendant à ce que son licenciement soit jugé sans cause réelle et sérieuse et à ce que lui soient allouées diverses sommes ;


    Attendu que M. Lecarpentier fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté de ses demandes tendant à la condamnation de la société immobilière MB à lui payer un rappel de salaire du 10 février 1998 au 1er juillet 2002 ainsi que diverses indemnités et dommages et intérêts ensuite de son licenciement, alors, selon le moyen :


    1°) que le décès de l'employeur n'emporte pas de plein droit rupture du contrat de travail, que la convention collective ne saurait exonérer les héritiers de l'employeur de procéder au licenciement du salarié ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L 122-6, L 122-8, L 122-9 et L 122-14-5 du Code du travail ;


    2°) que son contrat de travail n'ayant pas pris fin de plein droit au jour du décès de son employeur initial, il incombait à la cour d'appel de rechercher, comme l'y invitaient ses écritures d'appel, si son contrat de travail ne s'était pas trouvé transféré du fait de la cession de l'immeuble à l'entretien duquel il était employé, à la société immobilière MB, dès lors que celle-ci n'avait procédé à cette acquisition que dans le cadre de son activité de marchand de biens ; qu'à défaut d'avoir procédé à cette recherche, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 122-12 du Code du travail ;


    3°) subsidiairement, que la cour d'appel ne pouvait réfuter l'existence d'une relation de travail entre lui-même d'une part, la société immobilière MB d'autre part, sans s'expliquer sur le double aveu fait de cette relation par la société immobilière MB qui avait revendiqué auprès de l'intéressé sa qualité pour procéder à son licenciement dès lors qu'elle se trouvait subrogée dans les droits et obligations à son égard de la Fondation des orphelins apprentis d'Auteuil et avait procédé à son licenciement ; que faute de s'expliquer sur ces éléments, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L 121-1 du Code du travail ;


    4°) que si l'acte de vente du 22 mars 2002 fait peser sur le vendeur, la Fondation des orphelins apprentis d'Auteuil, le soin de mettre fin à son contrat de travail et ne subroge donc pas la société immobilière MB dans les droits et obligations nés de ce contrat de travail, il n'en demeure pas moins que cette société s'est prévalue de cette subrogation à l'égard de l'intéressé pour revendiquer la qualité de mettre fin à son contrat de travail ; que la cour d'appel, à laquelle il incombait dès lors de rechercher si cette revendication n'emportait pas engagement de la société immobilière MB d'assumer à son égard les conséquences pécuniaires de la rupture de son contrat de travail, a, en le déboutant de l'ensemble des demandes dirigées contre cette société, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

    Mais attendu, d'abord, que l'article L 122-12, alinéa 2, devenu L 1224-1 du Code du travail, n'est pas applicable en cas de seul transfert de la propriété d'un bien immobilier ;


    Attendu, ensuite, que si la disposition de l'article 12 f de la convention collective des jardiniers et jardiniers gardiens de propriété stipulant que le contrat de travail prend fin du fait du décès de l'employeur n'exonère pas ses héritiers de l'obligation de notifier le licenciement du fait du décès, l'arrêt est légalement justifié dès lors que M. Lecarpentier n'a pas dirigé sa demande contre la fondation, légataire universelle de Marguerite Gourdon, son dernier employeur ;


    Attendu, enfin, d'une part, que la déclaration d'une partie ne peut être retenue contre elle comme constituant un aveu que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit, et, d'autre part, que la cour d'appel a constaté qu'il n'était pas justifié qu'une relation de travail avait lié M. Lecarpentier à la société MB, après qu'elle eut acquis l'immeuble ;

    D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
    Par ces motifs : (…)

    Rejette le pourvoi.



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